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マンション一括査定と不動産会社の決め方。専属・専任・一般の違いから内見、売却まで。10年後に購入金額の110%でマンションが売れた体験レビュー。

投稿日:2015年11月1日 更新日:

自宅マンションの売却へいよいよ動き出しました。まずやるべきことはやっぱり査定です。まずどれくらいで売れるのか知らないと、もしかしたら価値が下がりすぎてたら売ることもできないので・・(マンション売ってローンだけ残るなんて最悪。。)

わが家のマンション売却を決めた理由はこちらから。

参考記事


賃貸派?持ち家派?4人家族のわが家(都内在住)が、自宅マンションを売却して賃貸を選んだ5つの理由。

賃貸と持ち家。常に注目を集める議論ですね。 年収別で比較「賃貸vs持ち家」 #ldnews https://t.co/yt6nMaA8vD ...

見積もり査定から売却までの流れ

結論から言うと、実際に売却して引き渡すまで結構大変でした。こんな段階がありました。

  1. 一括で見積もり査定
  2. 不動産会社の内見
  3. 査定金額の提示
  4. 不動産会社と契約(専任・一般)
  5. 購入希望者の内見
  6. (何回も断られる)
  7. お申し込みの意思確認
  8. 買主さまのローンの仮与信(仮審査)
  9. 仮与信OK
  10. 契約(手付け金の受け渡し)
  11. 買主さまのローン本審査(まれにここでNGが出る)
  12. 引き渡し日時の調整
  13. 引き渡し
88BLOG
ふぅ・・本当に大変だった・・

一括見積もり査定に申し込む

まずインターネットで探して「不動産一括査定」に申し込みました。結果的にはこれがよかったです。ちなみにいろんな査定サービスありますが、これは窓口になっている会社が違うだけで実際に査定する不動産会社はほぼ一緒だと思います。適当にいくつかみて「よさそうだな」というところでいいんじゃないでしょうか?

翌日には査定結果が送られてきます

情報入力したあと早ければ翌日にすぐ査定結果がメールで送られてきました。その結果は・・・・

88BLOG
おぉぉ!高い!!!!!本当にこんな金額で売れるの!!!???

10年前に中古で購入したマンションですが、購入価格から10%ほど高い金額の査定が多かったです。10年経って購入価格より高いってなかなかすごいですよね。これがオリンピック相場か・・・と。

査定金額には幅がある

正確には査定金額には幅があるのですが、「すぐに売れるであろう金額」から「チャレンジしてみてもいい金額」があるようです。「すぐに売れる」金額は、購入金額と同じ程度。一方で「チャレンジ価格」は購入金額より10-15%ほど上乗せされていました。

ただこの段階での金額は、場所、間取り、階数、築年数、施工会社など客観的な情報から判断される査定金額になります。正確な査定金額は次の内見査定によって相談することになります。

2社に内見査定をお願い

6社ほどからメールを頂いたのですが、お会いした、つまり内見査定をお願いしたのは3社。1社目はMのリハウス社。理由は、購入したときにお世話になったのがM社だったから。二度目のリハウスっていうキャンペーンで10万くらい?キャッシュバックされるんです。

2社目は、T社。理由は査定メールがめちゃくちゃ丁寧で分かりやすかったから。3社目は、N社。理由は査定メールに書かれていた「販売実績」で、近所の物件を結構高く売ってたからです。

3社に内見査定をお願いしてわかったこと

実際に内見査定をお願いしていろいろ質問して聞いてわかったことがあります。

1:仲介方式は「専任」がおすすめ。というか「一般」のメリットはほぼない。

そもそも仲介方式には、複数の不動産会社さんが仲介可能な「一般」と、(売り手側の担当は)1社独占になる「専任」があります。そのどちらかを決めたいといけないのですが「専任」がおすすめです。というか「一般」のメリットはほぼありません。

これは実際に売却が進み出すとよくわかるのですが、「一般」と「専任」では不動産会社のやる気が違います。やる気が違うということは、優遇される内容も違うということです。

まず前提として、売り手と買い手それぞれに担当の不動産会社さんがつきます。これが基本です。(例外的に売り手買い手ともに同じ不動産会社の場合もあり。これは「両手」といって超儲かるパターン。)

その上で、当たり前といえば当たり前ですが、専任になると、買い手をどの不動産会社さんが見つけてきても、売り手側の販売手数料は確実に手に入ります。手数料は3%+6万円なので、「専任が取れた瞬間に」3000万の物件でも約100万円、5000万の物件だと150万円の売り上げが確定するんです。

となるとどうなるか。その確定した売り上げの一部から先行投資して「なるべく売りやすいような状況をつくってくれる」んです。

専任契約をしてくれたら、マンションが売れた時の手数料を100%もらえるので、いろいろ先行投資してサービスしますよ♪
担当者

例えば、折り込みチラシをはじめとする有料の広告。さらには内見前のハウスクリーニングを無料でやってもらえることも!となったらもう、専任しかないでしょう。あえて「一般」のメリットを挙げるとすれば「変な会社を専任にしてしまうリスクがない」ということでしょうけど、しっかり判断すればいいだけなので、あまりメリットでもないと思います。

もう一度言います。

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専任(専属)あるのみです。

2:内見は居住中でも全然OK、むしろいい。ということ。

これは意外でしたが内見は居住中の方がいい場合も多いということ。というのも、家具などが配置されてた方が実際にイメージができるので決まりやすいのだそうです。なので、空室になった部屋を売るときには、わざわざダミーの家具を配置することもあるとか。もちろん掃除は必要ですけどね。

3:変な人が内見に来たらどうしよう・・・だいたい同じような環境の人がいらっしゃいます。

これも言われて納得ですが、マンションの金額・立地などの情報はあらかじめ理解した上で、興味を持った方なので、結局自分たちと似たような環境の方がいらっしゃる、とのことで、それはその通りだったかもしれません。倍以上の金額のマンションを検討されている方でもなければ、半値程度の金額帯で探しておられるかたでもありませんでした。このあたりはあまり心配されなくてもいいかもしれません。

88BLOG
自分たちと価値観や経済状況が似ている方が内見にいらっしゃいます。

4:販売価格はどうやって決めたらいい?強気でもいい?

少しでも高く売りたいのはやまやま。。でも買い手の方も相当に情報をもっておられますので、相場というものはお持ちです。その相場からあまりにも乖離した金額はやっぱり問い合わせが入らない、とのこと。

ただ不動産会社としては「もっと高く売れたかも!」と言われるのが一番面倒なので、ある程度の幅を持たせた上で「最初は好きな金額にして、問い合わせがまったく入らなかったら下げましょう」と口をそろえて言われます。

逆に「問い合わせが入っていれば、たとえ売れなくても価格を下げる必要はない」とのこと。これはその通りだと思います。

88BLOG
早く売りたいのか、それとも高く売りたいのかは、はっきり担当者と共有しておきましょう。

わが家はT社に専任でお願いしました

結局わが家はT社に専任でお願いしました。じつは「専任」を条件に

  • 手数料の大幅割引
  • 内見前のハウスクリーニング
  • 5万円までの補修費負担

を提示してもらえたんです。近所の物件を高価格で販売した実績のあるN社も最後まで悩みましたが、ここはサービスに負けました♪

信頼できる仲介不動産会社か、そして信頼できる担当者かは本当に大事です。ここだけは妥協しないでください。

そして販売価格は「マンション購入金額の110%」。いよいよ販売開始です。

内見受付スタート

いよいよ内見受付スタートです。そもそも電話がかかってくるかどうか不安でしたが、担当不動産会社から「内見希望です」と電話があったときは、なんだかとってもうれしいと同時に夫婦で緊張しました。で、めちゃくちゃ掃除しました(笑)。よくも悪くも物が減ったり、家がきれいになったことはとってもよかったですね。

噂によると、内見がまったく入らない物件は不動産会社の関係者がお客さんのフリをして内見に来るとかこないとか。。。我が家の場合はそういうことはなかったように思います。

はじめての内見希望の方が!

そして実際に内見の予約がはいりました。

88BLOG
内見ははじめてなんですが、何を話したらいいんでしょうか?

こちらですべて説明しますので何も必要ありません。むしろあまりいろいろお話しされてしまうと不都合がある場合がありますのでこちらに任せてください。
担当者

とのことでした。実際に何から何まですべて担当の方にやっていただき、ぼくらはなにもやることはなくただニコニコしているだけ。売り込みたいのは山々ですが、一つ例にとっても夜景がきれい!といっても、「きれい」の価値観はひとによってバラバラ。

価値観、基準の違いはかなり大事です。駅からの距離の感覚も、騒音の感覚も。もっと言うと「日当たりが良すぎる」という感覚もあるようです。あまりこちらの価値観で話さないほうがいいようです。

88BLOG
事前の掃除をしっかりやって、黙ってニコニコ。これが鉄則。

そんなこんなで1組、2組、3組と内見が続きました。正直このあたりまではドキドキの内見でしたが、これくらいから少し慣れて?だれて?きます。ここでこれから内見をむかえられる方に少し事前共有を。

1:「断られる」体験は少しショック。

これが慣れですが、やっぱり断られるのは少しショックです。断られるのは理由があります。もちろんそれぞれに事情はありますし、安い買い物ではないので仕方ないことなのですが、愛着のある家がなにかしらケチをつけられるわけですからね。

2:あれだけ準備したのに、あっけなく「はい、次!」となってしまう。

やっぱり掃除はしっかりしないといけません。やっぱり掃除に半日くらいはかかるんですよね。で、内見は正味20分くらい。早いと10分ほど。それで、翌日「今回はお見送り・・」と連絡があるんです。あれだけ準備したのに。。。となりますよね。

3:家族の予定がほとんど立たない。

内見は週末に増えます。もちろん僕らも週末がメインになります。しかもこういうのは「出会い」なので、本気で売りたいのであれば「買主候補さんの都合に合わせる」ことが大事です。じゃないと、やっぱり機会損失になります。となると、週末の予定はほとんど立ちません。つまり「おでかけ」はできません。これも結構つらいですね。。

この期間は「内見が最優先の予定」と割り切るしかありません。

値下げしたほうがいいのかなーという不安との戦い

そんなことを繰り返してくると、「あれーこのまま売れないのかな。。。。」「値段下げたほうがいいのかな。。。」って不安になるんですよね。でもそんなときに勇気をくれる言葉をもらいました。それは・・

「問い合わせが入っているのであれば、いつか誰かが買うのでそのタイミングを待つ。値段も下げない。」

つまり問い合わせ自体が、相場感を考慮した上で興味があるということなので、問い合わせがあるうちは値段も下げなくていいと。もし問い合わせ自体がないようであれば、それは金額設定を検討したほうがいいかもしれない、ということなんだそうです。

そしてだんだん気持ちがだれてきた、内見開始から1ヶ月半くらいたったころ。その言葉が現実になるときが訪れます。ついに!わが家のマンションに申し込みが入ったのです!

内見開始から1ヶ月半断られ続ける

内見開始から約1ヶ月半。件数としては7ー8件くらいでしょうか。10分以内で何も会話をすることなく「さっ」とお帰りになる方もいらっしゃれば、じっくりみていただいてそれでも「今回は・・・」と不動産会社から連絡があることが続きました。ただ「内見がない・・」という悩みはなかったのでそれはラッキーだったかもしれません。

たくさん質問される

そして7件目くらいの方の内見のとき、マンションの環境についていくつか質問があったんです。じつは内見される方のほとんどは何も質問されずに帰って行かれます。ぼくらもマンションを購入したときはそうでした。部屋に入った瞬間に「あっいいかも!」とか「ここは違うな」とか直感で感じるんです。

「お隣はどんな方ですか?」「マンションはどんな方が多いですか?」といくつか質問をいただいたときは、普通に答えましたが、あとから考えると、質問がある→少なからず可能性があると言えるとおもいます。(逆にいうと、質問がない→ほぼ可能性がない、とも・・・・。)

2回目の内見希望の連絡、そして仮申し込み

正直1ヶ月半、7件も8件も「ちょっと検討します」と言われ続けると、こちらの期待値もどんどん低くなっていくので、今回も期待せずにいたのですが、不動産会社の担当の方からお電話が。

もう一度内見希望されています。今度はご家族と一緒です。
担当者

かなり気に入っておられるようです。
担当者

これはうれしかったなぁ。。売れる!というよりも、自分たちが気に入っている家を気に入ってくれる人がいた!といううれしさ。そして内見の日、ご家族と一緒にいらっしゃいましたが、なごやかに終わることができました。

その後担当者から

仮申し込みが入りました!これから仮与信(ローンの仮審査)が入り、それが通れば契約となります。
担当者

と連絡がありました。

やった!!!!でもじつはこれからが大変。

内見から契約、引き渡しまでのざっくりとした流れ

実際に契約を締結して引き渡すまで本当にいろいろありました。不動産をもつ、不動産を手放すというのは本当に大変ですね。簡単に流れだけまとめておきますね。

  1. 内見
  2. (何回も断られる)
  3. お申し込みの意思確認
  4. 買主さまのローンの仮与信(仮審査)
  5. 仮与信OK!
  6. 契約(手付けの受け渡し)
  7. 買主さまのローン本審査(まれにここでNGが出る)
  8. 引き渡し日時の調整
  9. 引き渡し

長い・・・(笑)。ただそれだけ大きな買い物ということです。今回はしっかりした買主様だったので、トラブルもなく無事引き渡しができました。

マンションを売ろう!と決めてから引き渡しまで約6ヶ月程度かかりましたが、満足できる取引ができた決め手は「信頼できる仲介不動産会社(とくに担当者大事!!)を見つけること」に限る、というのは痛感します。最初が肝心。最初だけは妥協しないでしっかり検討してくださいね。




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