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マンション売却体験レビュー:マンション一括査定と不動産会社の決め方。専属・専任・一般ではどれがオススメ?

投稿日:2015年11月1日 更新日:

マンションの売却へいよいよ動き出しました。まずやるべきことはやっぱり査定です。なによりもどれくらいで売れるのか知らないと、もしかしたら価値が下がりすぎてたら売ることもできないので・・(マンション売ってローンだけ残るなんて最悪でしょ。。)

わが家のマンション売却を決めた理由はこちらから。

一括査定に申し込む

まずインターネットで探して「不動産一括査定」に申し込みました。結果的にはこれがよかったです。ちなみにいろんな査定サービスありますが、これは窓口になっている会社が違うだけで実際に査定する不動産会社はほぼ一緒だと思います。適当にいくつかみて「よさそうだな」というところでいいんじゃないでしょうか?

翌日には査定結果が送られてきます

情報入力したあと早ければ翌日にすぐ査定結果がメールで送られてきました。その結果は・・・・

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おぉぉ!高い!!!!!本当にこんな金額で売れるの!!!???

10年前に中古で購入したマンションですが、購入価格から10%ほど高い金額の査定が多かったです。10年経って購入価格より高いってなかなかすごいですよね。これがオリンピック相場か・・・と。

査定金額には幅がある

正確には査定金額には幅があるのですが、「すぐに売れるであろう金額」から「チャレンジしてみてもいい金額」があるようです。「すぐに売れる」金額は、購入金額と同じ程度。一方で「チャレンジ価格」は購入金額より10ー15%ほど上乗せされていました。

ただこの段階での金額は、場所、間取り、階数、築年数、施工会社など客観的な情報から判断される査定金額になります。正確な査定金額は次の内見査定によって相談することになります。

2社に内見査定をお願い

6社ほどからメールを頂いたのですが、お会いした、つまり内見査定をお願いしたのは3社。1社目はMのリハウス社。理由は、購入したときにお世話になったのがM社だったから。二度目のリハウスっていうキャンペーンで10万くらい?キャッシュバックされるんです。

2社目は、T社。理由は査定メールがめちゃくちゃ丁寧で分かりやすかったから。3社目は、N社。理由は査定メールに書かれていた「販売実績」で、近所の物件を結構高く売ってたからです。

3社に内見査定をお願いしてわかったこと

実際に内見査定をお願いしていろいろ質問して聞いてわかったことがあります。

1:仲介方式は「専任」がおすすめ。というか「一般」のメリットはほぼない。

そもそも仲介方式には、複数の不動産会社さんが仲介可能な「一般」と、(売り手側の担当は)1社独占になる「専任」があります。そのどちらかを決めたいといけないのですが「専任」がおすすめです。というか「一般」のメリットはほぼありません。

これは実際に売却が進み出すとよくわかるのですが、「一般」と「専任」では不動産会社のやる気が違います。やる気が違うということは、優遇される内容も違うということです。

まず前提として、売り手と買い手それぞれに担当の不動産会社さんがつきます。これが基本です。(例外的に売り手買い手ともに同じ不動産会社の場合もあり。これは「両手」といって超儲かるパターン。)

その上で、当たり前といえば当たり前ですが、専任になると、買い手をどの不動産会社さんが見つけてきても、売り手側の販売手数料は確実に手に入ります。手数料は3%+6万円なので、「専任が取れた瞬間に」3000万の物件でも約100万円、5000万の物件だと150万円の売り上げが確定するんです。

となるとどうなるか。その確定した売り上げの一部から先行投資して「なるべく売りやすいような状況をつくってくれる」んです。

専任契約をしてくれたら、マンションが売れた時の手数料を100%もらえるので、いろいろ先行投資してサービスしますよ♪
担当者

例えば、折り込みチラシをはじめとする有料の広告。さらには内見前のハウスクリーニングを無料でやってもらえることも!となったらもう、専任しかないでしょう。あえて「一般」のメリットを挙げるとすれば「変な会社を専任にしてしまうリスクがない」ということでしょうけど、しっかり判断すればいいだけなので、あまりメリットでもないと思います。

もう一度言います。

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専任(専属)あるのみです。

2:内見は居住中でも全然OK、むしろいい。ということ。

これは意外でしたが内見は居住中の方がいい場合も多いということ。というのも、家具などが配置されてた方が実際にイメージができるので決まりやすいのだそうです。なので、空室になった部屋を売るときには、わざわざダミーの家具を配置することもあるとか。もちろん掃除は必要ですけどね。

3:変な人が内見に来たらどうしよう・・・だいたい同じような環境の人がいらっしゃいます。

これも言われて納得ですが、マンションの金額・立地などの情報はあらかじめ理解した上で、興味を持った方なので、結局自分たちと似たような環境の方がいらっしゃる、とのことで、それはその通りだったかもしれません。倍以上の金額のマンションを検討されている方でもなければ、半値程度の金額帯で探しておられるかたでもありませんでした。このあたりはあまり心配されなくてもいいかもしれません。

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自分たちと価値観や経済状況が似ている方が内見にいらっしゃいます。

4:販売価格はどうやって決めたらいい?強気でもいい?

少しでも高く売りたいのはやまやま。。でも買い手の方も相当に情報をもっておられますので、相場というものはお持ちです。その相場からあまりにも乖離した金額はやっぱり問い合わせが入らない、とのこと。

ただ不動産会社としては、「もっと高く売れたかも!」と言われるのが一番面倒なので、ある程度の幅を持たせた上で「最初は好きな金額にして、問い合わせがまったく入らなかったら下げましょう」と口をそろえて言われます。

逆に「問い合わせが入っていれば、たとえ売れなくても価格を下げる必要はない」とのこと。これはその通りだと思います。

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早く売りたいのか、それとも高く売りたいのかは、はっきり担当者と共有しておきましょう。

わが家はT社に専任でお願いしました

結局わが家はT社に専任でお願いしました。じつは「専任」を条件に

  • 手数料の大幅割引
  • 内見前のハウスクリーニング
  • 5万円までの補修費負担

を提示してもらえたんです。近所の物件を高価格で販売した実績のあるN社も最後まで悩みましたが、ここはサービスに負けました♪

信頼できる仲介不動産会社か、そして信頼できる担当者かは本当に大事です。ここだけは妥協しないでください。

そして販売価格は「マンション購入金額の110%」。いよいよ販売開始です。

続きは次回。。。





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2人のムスメのパパで堅実派のプチ個人投資家(投資信託、国内商社、米国ETF)。2017年にSFC取得にどハマりしたあとのマイブームは「英語」。家族で毎年海外へいくのが目標(もちろんマイルで)。2018フロリダに、2019グアム予定、2020ヨーロッパが目標。クレジットカード大好き。ヘビが苦手。

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